【权威解读】《台州市城市有机更新“十四五”规划》的政策解读

市级有关单位，各县（市、区）发展改革局、建设局：

现将《台州市城市有机更新“十四五”规划》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

台州市发展和改革委员会      台州市住房和城乡建设局

2021年7月5日

台州市城市有机更新“十四五”规划

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。中共中央对国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标提出了十五方面建议，其中包括推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市，提高城市治理水平。

随着台州城市化进程加快，增量可开发土地逐步减少，城市面临着空间资源“难以为继”的严峻挑战。在城市规模有限的背景下，台州已经从增量时代进入存量时代，未来城市更新将取代新增建设用地成为台州空间资源供应的主要来源，城市更新将成为城市发展的新增长极。

今年是“十四五”开局之年，市委提出城市发展要向“二次城市化”迈进、产业升级向“两业并举”迈进、社会治理向“两智融合”迈进，推动台州民营经济、城市建设和社会治理向更高水平更高质量的协同发展迈进，努力打造“六个城市”。城市更新是台州进入高质量发展新阶段的重要工作之一，为推动台州传统街区改造、老旧小区改造、城中村改造、旧工业区改造建设实施，特制定本规划。

一、现状基础与发展背景

（一）现状基础

近二十年来，台州市城市的建设进入了快车道，建设用地规模逐渐扩大，城市形象不断提升，同时也产生了许多亟需改造更

新的城中村、老旧小区、旧工业区，老街的保护与开发也已提上日程。近些年，台州也已经开启了与城市更新相关的改造工作，但是整体还处于城市有机更新的起步阶段。

1、改造模式、专项行动和政策

（1）改造模式

台州现状改造模式主要有“规模化拆建”和“微更新”两种形式。城中村和棚户区片区通常采用“规模化拆建”的改造方式，采用该改造方式的有“一江两岸”“路桥旧城改建”“黄岩天长路旧城改建”“南野份棚户区改造”等项目，该种改造方式可将城市更新项目纳入国家“棚户区改造”政策框架，从而获得政策红利。在城市核心地段、老街和部分居住小区采用“微更新”的手法，结合“背街小巷整治”“全域土地综合整治”“城市美丽行动”“四边三化”“美丽城镇建设”等行动，在局部地段和地区进行城市的美化改造。

“规模化拆建”类的城市更新工作主要由政府主导，主要运作方式一类是政府购买国企服务，将城市更新建设项目以政府购买服务形式委托给城投、城发等国有企业，由国有企业通过金融机构、特别是政策性金融机构贷款等方式落实前期征地拆迁资金，启动地块更新工作。另一类是采用政府回购方式出让土地，以落实安置用房。同时，在局部项目中采用政府和社会资本合作，通过PPP方式或组建城市改造股权基金的方式，将央企、上市公司的资金引入项目利用。

“微更新”类的城市更新工作主要以政府主导、社会参与的运作方式为主，强调社会多元参与、多方出资、成果共享的原则，以保留和改造现状建筑为主，允许必要的新建。例如黄岩区“小城镇综合整治”采用政府委托的EPC模式，“椒江老粮坊改造”采用“企业运营、政府扶持”的运作模式，“老旧小区”改造采用“社区主导，政府引导”的运作模式。

（2）专项行动

近年来，台州市开展了一系列与城市更新相关的专项行动，

为城市有机更新奠定了一定基础。全省“三改一拆”工作自2013年开始，大大优化了台州的生活环境和生产环境，改善了城乡环境面貌。2014年以来，台州开展“四边三化”专项行动，大力推进高速公路出口、火车站站前大道、城区环线等主要景观节点的扩绿提质。2016年3月，台州市委明确把“断头路”、内环路建设、闲置土地整治和城中村改造列为城建攻坚破难的四大项目。通过全域土地综合整治，稳妥有序推进市区低效类存量用地再开发，已基本实现存量用地的有序转型。2017年，台州市重点实施背街小巷整治，整治工作以环境卫生、空间秩序整治为抓手，拆、修、整结合，清除死角告别“脏乱差”，改善市容市貌。2018年，台州市委对“城市美丽行动”工作作出周密部署，按照“一年一个样、三年大变样”的目标，大力开展“三景一态”整治提升。2018年4月份，开展城市有机更新“六个一”项目，全市打造了57个城市有机更新精品项目，通过示范引领，以点带面，全面推进城市基础设施更新提升。

（3）台州城市更新的政策

由于台州城市更新工作的多头管理，政府未能将城市更新作为一个整体去考虑，在2019年以前，有关城市更新政策的出发点更多地是为了解决城市发展中遇到的问题，主要针对地块指标，比如“针对旧区改建规划绿地率可酌情降低3-5个百分点”“旧区改建居住区绿地率不小于25%”“工业用地零地技改项目建筑密度可放宽至60%”等政策。

2019年以来，城市更新成为台州市城市建设的重要工作之一，并且根据国务院、浙江省城市更新相关文件精神出台了城市更新相关政策，如《台州市城镇老旧小区改造技术导则》《台州市住房和城乡建设局等13部门关于推进既有住宅加装电梯的实施意见（试行）》《台州市人民政府办公室关于高质量加快推进台州市未来社区试点建设的实施意见》《台州市2020年度100个老旧工业区块改造项目实施方案》等。2020年6月，台州市人民政府办公室正式下发《关于推进全市城镇老旧小区改造工作的实施意见》。总体来看，台州针对城市更新的专项政策相对偏少，有待进一步完善。

2、不同功能区的改造情况

（1）传统街区改造

近年来台州市开展了椒江葭沚老街、黄岩三十六街七十二巷和五洞桥、路桥十里长街、临海紫阳街、玉环西青老街等传统街区改造工作，针对传统街区空间格局、建筑风貌和历史文脉进行了全方位的保护和重构，坚持突出本地特色，前瞻谋划，科学布局，导入主题业态，打造美丽街区，使传统街区与山海水城相融相映。台州传统街区的更新基本做到了对传统街区的整体空间环境、城市肌理和文保单位的保护，但在文化底蕴、历史故事的发掘和街区活力的激发上略显不足。另外由于异地安置，社区关系荡然无存，社区结构难以实现转变。

（2）城中村改造

2014年开始，国家对棚户区改造加大支持力度，国开行成立专门机构重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设，城市政府通过土地抵押向国开行贷款，推行货币化安置，解决了棚户区改造中最重要的资金来源问题。台州市城中村改造形式主要依托国家棚户区改造政策开展，代表项目有椒江区一江两岸、黄岩区天长路区块城中村改建、路桥城区城中村改建、董家洋棚户区改造等重大项目，局部棚户区改造结合未来社区建设实施。

2019年台州市棚户区改造开工43个项目，建设32926套安置房。

2017至2019年，台州市完成城中村改造102160户，拆除建筑面积2521.22万平方米。

城中村改造所涉及时间跨度久，拆迁过程难度大。城中村现有建筑密度大，安置需求量大，拆迁补偿成本也越来越高，拆迁改造建设成本高昂难以实现资金平衡。跨村安置难，村民对跨村安置意愿不高。开发企业融资渠道有限，政府融资平台搭建难。目前，国内“城中村”项目开发较为常见的融资渠道有银行贷款、政府专项债、搭建平台融资等方式，这些融资方式普遍存在融资平台较低、融资渠道较窄、融资成本较高且规模受限等问题。

台州村留地大多为沿街条状用地，进深小，不适合做大规模的开发，由于村界的原因，同一条道路两侧往往出现多个村的留地，各村各自开发，建筑风貌难以统一。

（3）老旧小区改造

2019年，老旧小区改造提升首次被纳入台州市政府十大民生实事项目，改造内容以基础类改造为主，完善类改造为辅。主要包括污水零直排改造、小区路面改造、停车位改造、建筑立面修缮、电瓶车集中充电硬隔离、空中管线整纳、小区绿化修复、路灯改造、增加门禁设施和监控设施、加装电梯等。全市已启动59个老旧小区改造，涉及改造面积约234万平方米。

现状老旧小区改造基本都是一个个单独来谋划与实施，缺乏整体考虑、缺少顶层设计。改造项目由于管理部门不同，各个部门缺乏统筹协作，很难做到“最多改一次”。由于小区内部空间有限，公共服务设施（如托幼、养老）难以落地。由于老旧小区缺少物业维修基金或者难以获得使用，导致改造资金短缺，政府财政负担太大。

由于老旧小区普遍缺少公共维修基金，整治前物业管理费极少，整治后没有适当提高且收缴率较低，无法引进社会物业公司，属地街道往往只能自己成立物业公司，依靠市（县、区）级财政微薄的补贴进行管理，日常只能做到门卫、保洁等基础管理，无法实施维修和更新，托幼、养老等社区服务设施后期维护缺少长效机制，设施折旧速度仍然加快。

为了加快旧房改造的步伐，保障农民生命财产的安全，改善人民的生活环境，促进社会和谐，浙江省实施了一系列的旧房改造政策。依据“政府指导、业主负责、属地管理、分类实施”的原则，在全省范围内全面推进危旧房治理改造。2017年，台州市对城乡危旧房进行拉网式的排查，对D级危房（即承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情的危房）一律腾空。

（4）旧工业区改造

2018年，台州市人民政府办公室印发《台州市老旧工业区块改造的指导意见》，明确提出对老旧工业区通过“拆除重建”“保留改造”“综合整治”等多种模式实施改造。“拆除重建”模式指规划为工业用途的，对老旧工业区块内原有建筑物全部或大部分进行拆除，由政府主导统一改造，采用市场化运作方式进行建设，如规划为科创园；“保留改造”模式指规划已调整为非工业用途的，保留工业厂房原有框架，更改其内部结构和功能；“综合整治”模式指规划为工业用途的，通过对原老旧工业区块内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，改善消防设施以及对既有建筑进行节能改造和立面修缮翻新等，实现新旧动能转换和产业优化升级。规划已调整为非工业用途，且尚未列入近期政府拆迁征收改造计划，建筑整体形象满足城市形象要求的，在满足建筑结构安全和消防安全的前提下，经县（市、区）政府同意，允许临时改变建筑物使用功能。

《台州市2020年度100个老旧工业区块改造项目实施方案》和考核方案，确定实施改造项目166个，建立完善了老旧工业区块改造信息管理平台。全市开展老旧工业区块项目核查，对滞后项目进行督导。2019年9月5日在玉环市召开全市老旧工业区块改造暨十大示范点创建工作现场推进会，加快推进老旧工业区块改造。截至2019年年底，已完成117个老旧工业区块改造项目，其中拆后退出完成36个，拆后重建完成57个，综合整治完成24个。参加“十大老旧工业区块改造示范点”评比的18个区块已基本完成改造16个。全市共拆出可利用土地8592亩，其中可用于工业的7000亩。

3、基础设施更新基础

（1）配套设施改造

近年来，台州越来越重视配套设施的改造，将其作为民生工程的重要部分。具体开展道路交通改造、社会停车改造、市政管网改造、公厕美化、防洪排涝设施改造等项目，在道路交通改造方面主要行动有交通治堵、打通断头路、道路白改黑等；在社会停车问题改造方面主要有建设地下车库、建造地面停车楼等；在市政管网改造方面主要有电力电信架空线上改下、多杆合一、污水零直排等；在美化公厕方面主要通过《台州市区“公厕革命”

（公厕改造提升）工作实施方案》的实施，力求在三年内实现台州公厕数量布局合理化、外观形象景观化、功能设施现代化、项目运作市场化、提供服务专业化；在防洪排涝设施改造方面主要有河道疏浚、改造地面排水系统；在防灾减灾方面改造主要有加强基层避灾安置场所规范化建设、推进海绵城市建设。

总体上来说，近年台州市在配套设施改造方面取得了一定的成果，但在改造项目种类、工程投入金额等方面依旧落后于国内领先城市。

（2）公共空间改造

由于台州市区起步相对较晚，中心城区公共空间数量不足、功能单一、品质不高，难以满足市民对公共空间的认知和使用需求。近年来，台州市实施了一批公共空间改造提升工程，通过城市有机更新，打造美丽台州。具体的有椒江云西公园的改造提升、甬台温高速长塘互通景观设计及道路绿化设计、黄岩江北公园景观工程、黄岩三江口生态公园、椒江区空闲土地整治绿化工程、椒江区江滨公园改造提升工程、凤凰山公园、乌龟山公园、站西大道改造工程、台州机场入城口绿地改造、中央山公园二期入口改造和中盛城市广场更新改造等一系列的项目，通过整体和局部改造相结合、见缝插针的形式，推进台州的生态人居环境建设，进一步提升了台州主城区形象和居民幸福感。

（二）主要问题

1、更新规划系统性不强，标准要求不高

目前我市尚未建立完整的城市更新规划和管理体系，现有旧城更新主要依托棚户区改造、工业用地“退二进三”、城市环境综合整治、“美丽城市行动”等项目开展,以增长为导向，且城市更新并未与产业发展紧密结合起来，忽视城市内在功能，缺乏稳定的更新机制。城市更新的管理主体及管理依据不明晰，成为掣肘台州城市更新可持续性的主要原因。

城市规划在城市更新行为中仍未能发挥积极有效的作用，现行总体规划、控制性详细规、修建性详细规划和专项规划等对城市更新研究仍显不足，并缺少相关改造总体规划、专项规划研究。目前我市的城市更新类规划编制仍然停留在微观阶段，目标单一，只解决短期问题，出现一个地块重复更新，工程反复，难以适应现阶段的城市更新改造的多样性、复杂性和艰巨性。

2、城市更新碎片化，规划目标难以实施

由于目前市场趋向于选择现状情况简单、开发利润较大、改造实施难度相对较小的地块进行开发，把一些建成率高、利润空间小的地块留下，导致出现后续项目实施难度增加，部分政府重点发展及大型公共设施缺口较大的片区无法实施改造，不利于规划目标的实施以及大型公共配套设施、市政公用设施的落实。

3、多部门管理，职能分工不明确

现行城市更新工作无专职部门和机构负责，城市更新工作的开展主要由原来城市建设部门兼顾进行，从而导致城市更新工作的多部门管理、管理权限分散。

目前台州市的老旧小区改造、城中村改造、旧工业区改造、背街小巷整治等主要由各级政府负责，多部门管理，如三改一拆办公室、多城同创办公室、住建局、行政执法局等，相关的土地政策、规划审批政策等也均由不同的部门制定。多头管理不仅切割了城市更新的整体目标和工作效率，还进一步加剧了“政出多门”的矛盾。另一方面，各部门在城市更新项目审批和管理的程序中缺乏沟通和协调等问题普遍存在，导致一个项目多个方案，增加实施难度。

总体来说，城市行政管理机构层次多且各层级之间的责权划分不明确或不合理，难以适应社会主义市场经济发展的需要，导致在城市行政管理过程中存在着决策时间过长，审批环节过多，效率低下等问题，严重影响了政府部门与企业部门、非政府组织、社区组织与居民等之间的沟通网络的运行和协力关系的发展，从而影响了城市更新的顺利进行。

4、基础设施落地难，缺少长期维护

城市更新区大多为早期发展起来的功能聚集区，缺少严格和细致的功能分区与用地布局。随着城市整体的快速发展，原本单一的用地结构已经不足以支持日趋复杂的功能需求，而由于法律政策的限制，用地属性又无法依据现实需求变化实时进行调整，进而导致基础设施和公共服务项目落地难问题。社会资本对于公益性项目的投资积极性不足也间接导致了公共设施的发展空间被进一步挤压。基础设施缺少长期维护和运营管理机制，改造效果难以保持。

5、缺少相关政策资金支持

台州市在当前还没有城市更新方面的详细规定和操作方案，在更新体系与配套政策均不完整的情况下，缺乏存量更新的制度和政策路径，更新项目的编制、审批、实施、管理等只能按照现有的项目实施流程，更新思路仍然是之前的旧城改造、沿街整治和拆旧建新思路，故在城市更新中经常会出现的土地用途和结构转换方面还受到现行较为刚性的城市规划和土地法规的限制。

如在项目改造中，工业用地如需转变性质，按照土地管理法需要政府收储土地重新出让，直接加大了更新改造的成本和不确定性，更新活力被严重抑制。缺乏更新政策、资金平衡问题也使得更新中公共设施配置缺乏明确的保障，无法保障更新中的公共利益。

城中村拆迁安置成本太大，如何做好资金平衡，往往是政府考虑的第一要务。政府为了加快城市更新，鼓励城中村改造按照规划应拆尽拆。但是近20年的改造过程中，改造成本较低的城中村都已改造完成，剩下的城中村都是硬骨头。这些城中村往往位于城市中心地段，周边地价高昂，村民对拆迁成本的预期也较高，致使村民要价过高，政府拆迁安置成本太大，政府和村民很难谈拢条件。

改造筹资渠道单一，政府财政压力大，住宅专项维修资金不足以支撑老旧小区改造。对于大部分老旧小区而言，维修资金数额较少，早期建造的老旧小区甚至没有维修资金。目前我国大部分城市的老旧小区改造主要依靠财政拨款，但随着时间的推移老旧小区数量会进一步增加，改造项目越来越多、要求也越来越高，且建筑时间越长其维修和维护成本越高，单纯依靠财政拨款长期来看不可持续。而且将财政补贴用于私人产权的房屋维修改造，还涉及社会公平性的问题。

6、公众参与程度不高

目前我市城市更新改造中的公众参与仍处在发展的初级阶段，公众参与机制还不完善，从政府部门、企业部门到广大民众，缺乏公众参与的观念，缺乏对公众参与的内涵、价值观、机制和行动力的正确认识，整个社会还未形成公众参与的文化。与城市更新有关的政府部门与企业部门对各自的资讯过于垄断，对许多应该释放的资讯不及时发布，相关非政府组织、社区组织与广大民众往往由于不能及时得到相关资讯而无法真正有效地参与到城市更新中，在很多情况下作为城市更新改造的利害关系人的本地居民与社区组织并没有被给予平等的合作伙伴地位，甚至被排斥在外，这是导致在拆迁中严重损害居民利益的事件时有发生的重要原因。

目前，绝大多数城市更新改造项目缺乏市民参与机制的建立，许多项目对公众意见的征求只是流于形式，政府、开发商与市民之间缺乏有效沟通，经常导致两者之间的对立与冲突。在这种情况下，即使政府为改善城市发展而做的更新措施，也很难得到市民的认可与支持，从而在项目的推进中往往会一波三折。

（三）机遇与挑战

“十四五”规划期（2021-2025年）是我国在全面建成小康社会的基础上，迈向现代化目标的第一个五年规划，在中国迈向全面现代化历程中，居于承前启后的非常重要的历史时期。改革开放以来，城市建设、城市产业发展、城市人口增长都创造了空前的高速度，但也明显带着粗放、低水平数量扩张的特点。面对需求的迫切性，城市建设和发展普遍具有快速应急的特点。城市布局大都在原有格局上向外扩大，呈现“摊大饼”模式。基础设施、公共服务建设严重欠缺，住宅建设质量不高，城市社会治理能力普遍偏低，营商环境、社会治理能力等软环境有待提高，城市综合环境亟待进一步改善提高。

在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市发展从新增土地开发的增量扩张转向城市中心重构的存量挖潜。城市更新成为国内各大城市发展的主要方向，通过文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等推进城市发展，城市更新是推动城市高质量发展的战略选择。城市更新对于推进城市治理体系和治理能力现代化、改善人民生活品质等具有重要作用。同时，城市更新也是加快形成国内经济大循环的重要途径，有利于做好“六稳”、“六保”工作，对稳住我国经济基本盘具有战略意义。城市更新还能够化解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善亿万居民生活品质。2016年发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机更新。2019年中央经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升。

近年来，党和政府高度重视城镇老旧小区改造工作，2020年伊始，中央及住房城乡建设部等相关部委、各地城市政府连续出台支持老旧小区改造的政策和规划；各省市2020年老旧小区改造计划也相继出台。老旧小区改造是重大民生工程，关乎百姓安居乐业和生活体验，也是政府的核心关切之一，全国范围内老旧小区的改造将会带动万亿级的产业链投资，促进经济增长，这在目前的国内外环境下是十分有必要的。据初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，以改造期为五年计，每年可新增投资约8000亿元以上。

李克强总理在2020年两会《政府工作报告》中提出，今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设（加强新型基础设施建设，加强新型城镇化建设及加强交通、水利等重大工程建设）。大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

2020年7月，国家六部委共同研究制定了《绿色社区创建行动方案》，要求结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。以生活垃圾分类、城镇老旧小区改造、绿色社区创建、完整居住社区建设等工作为切入点，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动。浙江省先后出台了《浙江省绿色生活创建行动总体方案》和《浙江省绿色社区建设行动实施方案》，提出2020年，全面启动绿色社区建设行动；2021年，绿色社区建设行动初见成效，全省40%以上的城市社区参与建设行动并达到要求；2022年，绿色社区建设行动取得显着成效，力争全省60%以上的城市社区参与建设行动并达到要求，基本实现社区人居环境整洁、舒适、安全、美丽的目标。

浙江省将未来社区建设作为城市更新工作的一项重要抓手。未来社区作为浙江在全国首创的重大民生工程，是老旧小区改造的高级形态。2019年省政府工作报告正式提出启动实施未来社区后，同年3月，省政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值，集成未来邻里、教育、健康等九大创新场景，为未来社区建设绘出蓝图；11月，省政府印发《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，创新突破政策供给，确保试点项目高性价比落地。首批未来社区试点创建项目24个，第二批试点项目36个，2021年正式启动全面创建工作。

台州应贯彻落实国家和浙江省有机更新工作要求，抓住机遇，聚焦城市有机更新，高质量绘就五年发展蓝图，加快美丽台州建设。应积极推进城中村改造，加快未来社区、绿色社区、完整社区建设，实施老旧小区改造计划，加强基础设施建设，推动街巷美化提升，推进城市管理精细化、智慧化。

二、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大及十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，转变发展理念，创新体制机制，强化政策保障，运用城市有机更新的模式，注重区域协同发展和有机融合，注重城市功能升级和品质提升，注重历史风貌保护和文化传承，分层分类、因地制宜地推进城市有机更新工作，多途径、多渠道改善市民工作生活条件，融入绿色理念、历史底蕴和文化基因，精心塑造山海相依、城水相宜、人水相亲的城市景观，打造一批水地标，建设都市风貌与山城水韵交相辉映的美丽城市。

（二）基本原则

1、坚持以人为本，因地制宜

顺应群众期盼，广泛征求意见，认真排摸筛选，坚持“试点先行、以点带面”和“先易后难、循序渐进”，以“政府想改、群众愿改、基层能改”为前提，既量力而行又尽力而为，积极探索有效办法，以改设施、提功能、优环境为重点，努力拓展公共空间和提升配套服务功能。

2、坚持保护优先，注重历史传承

兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

3、坚持政府引导，统筹协调

加强整体谋划、统筹建设，有效整合资源、综合施策，加强计划安排，建立部门联动机制，实行“一点一策”“一区块一方案”，探索“最多改一次”机制，系统推进城市有机更新。

4、坚持创新机制，长效管理

探索建立资金多渠道筹措机制；坚持改造与管理并行，提高制度化、专业化管理水平和应急防控能力，加强居民自主管理水平，积极引入专业化物业服务等方式，建立长效管理机制。

（三）更新目标

1、总体目标

全面推进台州城市有机更新，以“二次城市化”“六个城市建设”为抓手，促进城市产业升级与城市转型。落实台州市区十大重点区块建设目标，加快“一江两岸”、高铁新区、中央创新区、商贸核心区、永宁江区块、十里长街区块等重点区块更新改造，打造城市精品，展露高端形象。

积极鼓励开展各类旧区综合整治，加快未来社区建设，实施老旧小区三年改造计划，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建和功能置换，探索历史文化街区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善。加强交通、公共服务、市政服务等基础设施建设，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，加强智慧城市建设，研究推动生态控制线内的各类旧区清退与整治。稳步提升更新实施率，实现城市多元、系统的有机更新，将台州建设成省域开放型高能级中心城市。

2、分项目标

（1）提倡有机更新，规划期内力争完成11个传统街区改造，对历史文化进行保护活化；实施改造台州市域207个以上老旧小区改造，建成7个未来社区，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市；完成50个旧工业区改造，为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。

（2）中心城区通过城市更新有效增加交通设施、市政公用设施、医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场、绿道改建等公益性项目，实现设施一体化水平显着提升。

（3）推进城市管理精细化、智慧化，实现“基本无违建县（市、区）”全覆盖。

（4）稳步提升更新实施率。“十四五”期间，进一步加大更新项目实施力度，按年度完成全市绩效考核目标，确保规划期末目标任务完成率达到100%。

三、更新策略

（一）规划引领，建立城市更新规划体系

1、总规引领

在新一轮国土空间总体规划的引领下，编制有机更新规划，明确城市更新的重点方向和重点内容。

2、专项指导

针对历史文化街区、老旧小区、城中村、旧工业区等不同城市空间的更新改造编制专项规划。如针对历史文化街区编制街区保护规划；针对城中村编制城中村改造规划技术导则；针对旧工业区编制工业园区提升改造规划；针对老旧小区编制老旧小区改造规划、危旧房治理规划等专项规划；针对城市“微空间”的更新改造，编制城市微型公共空间系统规划、街道改造规划等。

3、详规实施

划定“城市有机更新单元”，制定城市更新单元规划，以国土空间规划、专项规划等法定上位规划、城市更新的法规、政策以及城市更新计划为依据，结合城市双修、海绵城市、绿色低碳等规划理念，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡等方面作出细化规定，明确更新单元规划强制性内容和引导性内容，规划管控要求，协调各方利益，落实城市更新目标和责任。在详规层面做到多规合一，把上位规划、相关规划的管控要素纳入法定的详细规划中。

积极开展更新规划试点，坚持统筹规划、整体开发、同步建设，做到“最多改一次”。鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，推动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区经济整体提升。

（二）以点带面，推动整体城市更新

以核心区域更新为抓手，打造高品质城市节点，带动外围区域的更新，推动整体功能提升。加快沿山滨水区块重要节点的城市更新，推动台州市区十大重点区块、各县市区重点区块的更新研究，以片带面，典型示范，引领城市更新聚焦重点地区。

1、以核心区域更新为引领

以完善公共服务、提升城市景观为核心，以提升城市能级、改善人居环境为目标，加快绿心区块、一江两岸区块、永宁江区块、商贸核心区的建设。以产业转型升级为契机，加快中央创新区的改造更新。以“未来社区”建设为契机，打造城市有机更新高级形态，推动台州城中村和棚户区改造。活化黄岩孔庙、五洞桥、路桥十里长街等传统街区，对周边用地开展高品质城市更新，形成城市新增长极。

2、以线型空间更新为带动

以道路、河流水系、铁路沿线等重要的线型空间为抓手，梳理沿线资源，重点更新公共空间廊道区域，提升空间土地价值、环境价值，增强吸引力，将水系整治、道路提升、铁路沿线改造、高速公路沿线改造、城市快速路沿线改造等与廊道周边城市地区更新结合，以线串面，实现滨水、沿路等区域功能升级与风貌控制。

加快推进轨道站点周边、枢纽区域、快速路两侧区域的城市更新。“十四五”期间积极推进市域铁路S1、S2轨道站点周边区域的更新改造，以轨道建设为契机，通过轨道站点TOD开发引导更新时序。注重高铁枢纽、换乘枢纽周边地区的城市更新研究，预留发展用地。发挥轨道站点及交通枢纽的带动作用。

（三）结构优化，提升产业发展质量

以促进产业创新引领、引导产业平稳转型和有序升级为目标进行有机更新，一方面落实工业区块要求，稳定产业空间规模，巩固先进制造业空间基础；另一方面加强对创新型产业空间的供给，优先推进重大产业（企业）落地，引导产业合理布局，促进产业转型升级和产城融合发展。

1、巩固产业空间基础

为保障产业发展，稳定工业用地规模，积极对接全市产业布局，加强工业用地更新改造引导。鼓励工业区块用地原址升级改造，支持工业区块内建设厂房与研发复合使用的高层工业楼宇。鼓励工业区开展以综合整治为主的更新，通过加建扩建、局部拆建、环境整治、管理优化等措施不断提高产业空间品质，促进传统制造业向高端制造业升级。

2、优化新型产业空间布局

随着台州产业转型升级，可有序引导“工改M0”类更新项目合理布局，为创新型产业发展提供空间集聚、配套完善的高端载体。

在与全市产业政策及上层次规划衔接的前提下，原则上位于以下区域的工业用地可改造为新型产业用地：一是位于轨道站点周边500米范围的旧工业区；二是位于重点片区范围内的旧工业区。

（四）设施完善，提高民生幸福水平

坚持民生优先，在城市更新中努力加大公共服务、市政配套供给，提高住房保障力度，推动社区微更新促进社区可持续发展，实现更新利益的普惠共享。

1、加大公共服务配套供给

优先推动公共配套设施缺乏地区的城市更新。为促进基本公共服务均等化和一体化，以公共设施缺乏较严重的地区为重点，在符合城市总体规划、法定图则的前提下，开展更新片区规划研究，采用空间腾挪、功能整合等方式，贡献规模较大的集中连片用地，保障大型公共基础设施落地。

优先开展涉及教育、医疗卫生、养老、文体等重大公共配套建设的更新计划立项、规划审批与项目实施。进一步提高公共服务设施的配套比例和建设标准，加强政府对城市更新项目中公共服务设施建设的政策倾斜与资金扶持，确保公共服务设施优先或同步于更新项目实施。

2、促进社区转型发展

完善生活圈配套设施，推动社区环境整治。从微改造入手，小规模、渐进式改建和配建社区公共设施、配建停车空间、增加公园绿地等公共空间，植入社区文化，进而解决社区民生问题，改善社区环境品质，创造宜居的社区空间环境，营造体现地方特色的社区文化。另外，应不断完善社区管理和服务体制，增强基层自治能力，推动建立共建共享的社区治理体系。全面推进台州社区向绿色社区、未来社区、完整社区转型。

（五）特色培育，提升城市环境品质

在城市更新中落实海绵城市建设要求，有序实施城市修补和生态修复，引导城市有机更新。倡导以综合整治、功能提升为主导的更新方式，适度推行拆除重建，节约资源能源。

1、活化历史文化资源

执行紫线保护规定，紫线内严格禁止拆除重建，适度分类开展综合整治与保护活化。通过政府主导、市场参与的方式，开展章安老街、十里长街、孔园、五洞桥等文物保护单位、历史文化街区、历史建筑的综合整治与保育活化，维护传统格局和风貌，提高环境质量。

2、提升区域环境景观品质

在城市更新中应尊重城市传统肌理，保障城市景观空间供给，对近期予以保留的老旧小区、城中村、旧工业区应加强综合整治，与拆除重建地区风貌相协调，共同打造都市景观。通过城市更新增加老旧小区、城中村、旧工业区内部的绿地与活动空间，改善城区公共开放空间系统。“十四五”期间重点推进白云山、乌龟山、太和山、委羽山、中央山、椒江两岸、永宁江两岸、洪家场浦、永宁河等山体滨河景观带功能更新，促进自然山水与城市的交融；在城市入城口、城市快速路、城市主干路等重点景观区域，通过更新项目建设具有地区识别度与特色的地标或节点。

3、保障公共安全，提升建设水平

优先推进有助于消除山体滑坡、泥石流等地质灾害及严重易涝、消防隐患、危房集中等安全隐患区域的城市更新项目。对于存在重大生命安全和公共安全隐患的地区，严格禁止城市更新，维护公共安全。

4、倡导低碳绿色更新

坚持多元化的更新方式，科学评估现有更新对象，引导拆除重建类更新项目向一定范围集中，鼓励老旧小区拆改结合、旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治、城中村综合整治等有机更新模式，减少不必要的拆建行为。推动从更新计划、规划到实施管理全过程的低碳化更新。以推进“城市修补、生态修复”为契机，协同推进低碳化、绿色化和循环化，实施全过程低碳生态更新，倡导以综合整治、功能提升为主导的更新方式，适度推行拆除重建，节约资源能源。在更新实施过程中践行海绵城市建设要求，弘扬生态文化，加强人文保护，倡导绿色更新，为全市构建生态宜居的绿色典范城市提供强力支撑。

（六）构建多元合作机制

在城市更新中，多元合作机制的建设是多元主义理念的重要实践。政府在城市更新中的角色需要重新定位，由“直接参与”转为“秩序保证”，需要理顺政府、市场、居民三者在不同类型更新项目中的角色，建立各方稳定的合作机制。台州土地价值相对较低，单靠市场无法实现更新地区的经济利益平衡，这就需要引入外部资金的力量，扩展更新投入资金来源，优化利益分享机制。台州市是我国民营经济的发祥地，99.5%的企业是民营企业，为台州创造了92%的税收和77.5%的生产总值。台州应发挥自身优势，充分借助社会资本，扩展旧城更新渠道，通过历史文化资源保护、公益性项目建设等推动旧城更新。用好地方政府专项债券政策红利，有助于城市更新过程中的交通基础设施、能源项目、生态环保项目、民生服务、市政和产业园区基础设施建设。

四、更新方式与更新功能指引

“十四五”时期城市更新重点包括传统街区更新、城中村更新、老旧小区更新、旧工业区更新、未来社区建设。更新内容包括交通优化、配套设施优化、公共空间优化、城市安全保障等。

（一）传统街区更新指引

1、更新对象

文物保护单位、历史建筑或非物质文化要素集聚的传统街区。重点对建筑亟需修缮、市政设施陈旧、存在安全隐患或对片区发展起着重大影响的传统街区先行改造。

2、更新目标

“十四五”期间力争完成11个传统街区改造，对历史建筑、老街文化进行保护活化，包括椒江章安历史文化街区、椒江葭沚老街区块、黄岩孔庙区块、路桥十里长街历史街区、临海历史文化街区（府前街、紫阳街、西门街、三井巷）、临海继光街历史地段、临海历史城区历史建筑改造、临海巾山公园东南侧片区改造区块、玉环市西青老街、天台县赭溪老街、天台中山东路历史街区改造区块。

3、更新内容

对接传统街区相关规划，采用“小规模、渐进式的保护修缮”，对传统街区建筑本体进行修缮，改造提升道路、管线，补充公共服务设施，提升景观环境，以“一水一电一消防”为重点，可以与老旧小区改造统筹推进。还应注重丰富业态，活化功能，充分发挥历史建筑的文化展示和文化传承。

4、更新措施

（1）保留历史信息、延续城市文脉

台州存在多处传统街区，如章安老街、葭沚老街、桥上街、十里长街等等，遗存大量的文物保护单位，建筑风貌也尽显台州的地域文化特色。葭沚老街，黄岩老城三十六街、七十二巷反映了台州的桥文化、街巷文化，路桥十里长街依河而建，是路桥商贸历史发展的缩影。台州在传统街区的改造中一定要做到应保尽保，尽可能多地把这些传统街区的历史信息保留下来。并且要注重周边区域与传统街区风貌的协调。传统街区改造力度比较大的，如葭沚老街、十里长街等，一定要做到风貌协调，能够把尽可能多的历史信息留下，统筹考虑历史、现状以及未来，尊重其形成的历史人文特性，并使其得到延续，避免千城一面，保护城市特色文化。

（2）活化利用，注入活力

适当疏解原住民，但不提倡一刀切，可保留一部分原有的生活样态，避免一些建筑物和街区成为闲置的空间，不利于历史建筑的保护。对于一些闲置的街区要做好新的活化设计，并与周边环境和商业设施统一规划。充分挖掘街区功能潜力，围绕台州旅游城市的特点，发掘历史文化价值，借助人文、景观优势，增加商业、办公、休闲、旅游等功能，与文化创意、文化旅游等产业有机融合，让传统街区真正和生活联系起来。

（3）要像“绣花”一样来推进传统街区的改造修缮

要善待这些非常宝贵的历史遗产，无论是从建设、设计到运营维护都要做到精细化。建筑修缮以保护历史遗迹原真性为原则，采用木、石头、砖墙、青石板等传统材料，以保护为主，改造更新为辅，尽量利用历史建筑中原有的结构框架和特色构建，对门、窗等局部进行修缮，使保护能够最大限度的恢复和体现台州风貌特色。

（二）城中村更新指引

1、更新对象

布局杂乱，建设无序，建筑形式混乱，建筑质量差，建筑密度大，建筑间距不符合日照间距、消防间距要求，道路交通不够通畅，电力电讯设施负荷过大，城市给排水等管道设施陈旧，城市综合防灾能力弱，社会治安存在重大隐患的城中村。

重点对建筑质量差、市政设施陈旧、存在安全隐患或位于城市核心区、对城市建设产生重大影响的城中村先行改造。

2、更新目标

台州市城中村拆迁安置工作已接近尾声，下一阶段城中村改造以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城市化质量。“十四五”期间有序推进城中村环境质量提升，努力建成生态宜居城市。

3、更新内容

要遵循上层次规划要求，融入周边区块统一进行规划设计，保证城中村风貌与周边区块风貌相协调。规划广场、公园、绿地等交往性空间，加强基础设施的建设，把市政、环卫、供电、供水、供气以及治安等纳入城市管理范畴，施行统一管理，实现城中村的城市化。

（1）位于核心区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村

原则上以综合整治为主，通过改善沿街立面、完善配套设施、增加公共空间、美化环境景观，提升城中村生活环境品质。

（2）位于核心区内建造年代久远、建筑质量差、影响城市形象的城中村

考虑拆除重建，从城市总体格局出发，确保城中村改造与城市整体发展协调统一。对于拆迁重建的区块可以往未来社区、绿色社区、智慧化社区方向探索建设。

（3）位于核心区外以及已建、在建轨道站点周边500米范围内的城中村

适度考虑拆除重建，增加公共服务、交通服务等综合服务功能，发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。

（4）位于核心区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村

鼓励拆除重建，提高物质空间质量，完善商贸服务、公共服务、市政交通等综合服务功能。

（5）经县市区主管部门认定具有历史文化特色的城中村

原则上以综合整治为主，修缮祠堂、庙宇等具有历史文化价值的建筑群，强调历史文脉的传承与延续，在保护的前提下，发展特色文化产业与旅游产业。

（6）其它类型城中村

以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式，加强城中村治安管理与消防安全管理，增强社区文化认同。其中位于产业园区的城中村，可通过综合整治提高居住品质，为产业提供居住和配套服务功能。

4、更新措施

（1）立足城市总体发展，以“整体性”为原则

对于城中村改造过程中出现的因居民回迁量大，建筑面积需求量大，土地不足而引起的容积率大，建筑密度高等问题，可打破村界，在片区内进行多村居民集中安置。以市场化运作、村民自愿参与、经济利益共享的方式，统一规划管理片区的村留地，同时有利于设施共享，降低拆迁成本。

（2）经济及社会结构转型

“十四五”期间应以市场运作、村民自愿参与、经济利益共享为导向，对各片区的村留地可进行集中管理和使用，统一规划统一发展；或允许集体经济组织采用土地入股等形式，参与开发商盈利性项目的开发建设等，解决失地村民如何参与城市化的问题。可借鉴温岭市横峰街道经验，打破村界限制，对15个村进行重新组合，采用“居产配套联建”安置方式，统一规划安置住宅和厂房，厂房权属以股权形式分配给村民，最大限度提升城市形象和土地利用效率。

（3）做好城中村更新资金统筹

实施土地收入补助办法，城中村更新项目范围内经盘活的可出让土地收入，纳入城市土地储备中心，作为专项土地储备，未来的土地出让收益按照拆改需求进行专款专用，以实现城中村更新项目的资金平衡。

（三）老旧小区更新指引

1、更新对象

城镇老旧小区改造对象主要为针对城市、县城和建制镇建成年代较早、建设标准不高、房屋年久失修、配套设施缺损、功能不全、环境脏乱差、影响居民基本生活的住宅小区，重点是2000年以前建成的老旧小区、房改房小区及公房小区，不包括已纳入棚户区改造计划、纳入近三年规划拆迁改造的小区。

重点对建成于2000年（含）以前，基础设施差、管理混乱、安全隐患突出等问题突出，影响居民基本生活，要求对基础类设施改造实现“最多改一次”，且群众改造意愿强烈的小区先行改造。

2、更新目标

老旧小区改造要实现“六个有”改造目标（即有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系）和达到“四提升”改造效果（即提升居民对改造工作“认可度”、对家园建设“参与度”、邻里之间“亲切度”、“获得感、幸福感、安全感”）。至2022年，完成实施全市城镇老旧小区三年改造计划，改造小区100个以上，改造面积达300万平方米以上。“十四五”期间，共改造小区207个，改造面积494.27万平方米，每个县（市、区）都打造1个以上高标准改造样板。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”原则，建立动态调整项目库，形成今后每年项目储备的滚动接续机制，持续实施城镇老旧小区改造提升工作。

3、更新内容

城镇类老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类三类，老旧小区更新以优化居住环境与完善配套设施为目标，采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建，探索建立城镇老旧小区改造政策机制。

（1）基础类

主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、景观绿化改造、海绵化改造等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）、景观绿化等。

（2）完善类

主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（3）提升类

主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、小区防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

4、更新措施

（1）加强统筹协调

一是一个机构统筹。由城镇老旧小区改造领导小组办公室牵头，负责制定改造计划、确定改造内容、审查入库项目等，积极探索“最多改一次”机制，基础类改造做到“一次性”改到位。二是一套制度统管。建立城镇老旧小区改造联席会议制度，引导各部门、各单位根据职责加强配合并整合政策、资源参与支持城镇老旧小区改造。统一规范老旧小区改造技术规范，全面梳理城镇老旧小区改造的土地集约利用、建筑用途变更等方面政策。

（2）加强资源整合

一是因地制宜，探索利用空地、边角地、闲置地、存量建设用地和拆除违法违章建筑的土地等进行二次开发利用，在不影响规划情况下，用于停车、公共配套用房等建设配套，或增建社区商业等途径融资用于改造；二是支持对既有服务用房实施改（扩）建，结合置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房；三是引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务，鼓励将老旧小区内或附近的存量公有房屋，提供给街道、社区用于养老托幼、医疗卫生等配套服务；引入社会化服务并产生收益的，收益归业主单位。

（3）加强项目管理

由旧改办牵头，相关部门配合，简化优化审批程序。一是项目生成与入库阶段。框定改造内容，凡城镇老旧小区水（供水、污水、雨水）、电、气、路、安防、路灯、停车、绿化等群众居住功能中最基础、最迫切的问题存在2项以上，且居民改造意愿强烈的，即符合生成条件，纳入改造项目库，并结合好卫生防疫能力提升需求。明确由街道（乡镇）牵头，组织对老旧小区进行摸排和民意调查，并负责政策处理，明确由旧改办负责入库审查，提出改造时序建议。二是方案设计和联合审查阶段。改造方案包括规划设计、工程估算、资金筹措、后续管理等内容，编制完成后报由旧改办组织相关部门和管线产权单位进行技术审查。涉及海绵城市设施建设的，可委托第三方机构进行专项技术审查。审查通过后，项目方案及时公示，若有重大修改需重新组织联合审查、公示。三是招投标阶段。由建设单位负责向所在区、县（市）招标管理机构提出招投标申请。在招标环节鼓励多个老旧小区改造项目“打包”招标，鼓励采用EPC等工程总承包模式。四是工程实施阶段。相关部门、属地街道（乡镇）和社区根据各自工作职责为施工提供便利条件。符合规定情形的老旧小区改造按照《台州市城乡规划条例》规定免予申请核发建设工程规划许可证。建设部门加强对工程全过程质量、安全监管。五是项目验收阶段。由建设单位负责组织“五方主体”进行竣工验收，邀请专家、相关部门、街道、社区、居民代表等参加；并及时办理竣工验收备案有关手续。质量监督机构重点监督竣工验收的组织形式与程序。

（4）加强资金筹措

一是抢抓有利时机，积极争取中央、省级专项补助资金，积极争取相关专项债、国开行贷款等支持老旧小区改造等。二是集中财力支持，统筹使用相关专项资金、企事业基础设施投入资金等支持老旧小区改造，专项资金包括：城乡社区建设联席会议办公室牵头的“邻距里”社区服务综合体建设、治水办牵头的“污水零直排”建设、住建部门牵头的电梯加装、综合执法部门牵头的垃圾分类、公安部门牵头的社区“雪亮工程”等各类资金。三是按照“谁产权谁治理、谁运营谁规范”原则，明确经费支出责任，供水、供电、供气、邮政、网络、通信、有线电视等有关单位要积极落实好所属管线等设施改造任务。四是积极探索引入市场化、专业化的社会机构参与改造和后期管理。鼓励将周边老旧小区归拢起来统一改造及管理，探索吸引社会资本进入，形成“政府扶持带动、企业融资共建、居民参与收益”的共赢模式。

（5）加强长效管理

街道、社区及小区业主委员会按照长效管理方案，落实好管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。一是构建多元化共治机制。实践“共同缔造”理念，探索党建引领社区治理的有效路径，共同参与社区管理。探索综合执法下沉，完善多部门协调管理机制，协调推进小区管理。二是强化基层组织建设。充分发挥好基层党组织和党员先锋模范作用，鼓励实行社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，以“头雁带群雁”的方式，提升议事、管理能力。三是实行“居民自治+专业管理”模式。通过居民缴费、公共收益补充等方式筹措经费，实现小区自治共管的“造血功能”。探索依托物业协会或物业企业,提供小区管理专业指导和服务，推广菜单式购买社会服务与自治相结合模式；或选聘专业化物业公司提供服务。四是探索物业专项维修资金补建机制。采取一次性建立、分年度建立、帮扶建立等方式，鼓励通过据实分摊归集物业专项维修资金，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，经业主大会通过后用于补充专项维修资金。

（四）旧工业区更新指引

1、更新对象

（1）整治“低散乱”企业或作坊。

（2）建筑质量和建筑风貌差，配套设施不完善的老旧工业区。

（3）位于交通便捷或配套完善区域的旧工业区。如位于创新产业园区内、重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快速公路出入口附近等的旧工业区。

（4）规划为非工业用地或现状已改变建筑功能的企业厂房。重点对“低散乱”企业、环境污染问题突出、产能较低或对城市景观造成严重影响的旧工业区先行改造。

2、更新目标

旧工业区更新要以产业升级为目标。结合各工业区的区位、产业、空间、规划和更新意愿等多因素，规划功能在符合法定图则或其他上层次规划要求的前提下，采用拆后重建、拆后退出、综合整治、功能置换等多种实施路径，在有效提升城市空间品质形象、整合空间利用效率的同时，保留一定规模的都市工业板块，优化产业功能配置。“十四五”期间力争完成50个旧工业区改造，为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级。

3、更新内容

（1）拆除重建

对于建设年代较早，物质形态老化、布局分散、土地效率低下和不符合安全生产和环保要求的旧工业区以拆除重建为主。

第一类是规划为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）的旧工业区。台州市第一批新型产业用地（M0）位于台州中央创新区内，新型产业用地是指符合台州湾新区产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染、无安全隐患，用于研发、创意、设计等新型产业功能以及相关配套服务的小型商业、餐饮等用地。新型产业用地除通过招拍挂方式出让外，还可灵活选择“先租后让”、弹性出让等方式供应土地，降低企业用地成本。

第二类是对产能落后、不符合现阶段城市发展需要且符合土壤环境质量标准的工业区，进行退二进三。对更新方向为经营性开发的更新地块，应以政府和国有城建平台为唯一做地主体，按计划把收储后的土地推向开发市场。对更新方向为产业研发、孵化、企业总部等产业服务功能的更新地块，由政府统一收储改造，或由企业业主与开发商形成联合体进行改造。

（2）功能提升

对工业区的物理空间较好、现有产业功能提升转型意愿较大，通过“腾笼换鸟”，在保留工业用地性质不变的前提下，向创意创新转型，或引导产业向研发型、总部型、产销一体化等方向转变。由属地政府和相关部门联合统筹和协调更新工作，制定各更新单元的业态准入清单和负面清单。更新主体可以是原权属企业主、企业业主与更新合作单位成立的联合体。通过组织编制更新实施方案，从交通优化、空间优化、配套完善、产业策划等方面提出更新引导思路，并上报更新工作主管部门审查通过后指导实施。

（3）综合整治

结合浙江省美丽园区建设目标，对现状产业发展较好、环境影响较小、与现行城市发展战略意图基本吻合、物理空间条件也较好的旧工业区，进行适当的空间整治和配套完善，继续保留工业用地功能，形成高品质的都市工业板块。该类型应符合全市产业发展方向，属地政府或功能区管委会制定相关的提升方案，在产业优化、空间形象提升、配套设施完善等方面，提出具体的更新方案和更新指导细则，并对片区的交通、绿化、配套设施等公共产品进行完善。以企业为更新主体，进行具体的产业升级、外立面整治、广告牌整改和新功能植入等改造工作。

4、更新措施

（1）以成片成块的规模化更新为导向

一方面，避免从二产的“低散乱”向三产的“低散乱”转移。另一方面，新产业的培育也需要产业集群的支撑，以降低外部成本，分散风险，提高区域影响力。以规划确定的路网、河流、山体等为主要分割边界，统筹考虑权属、规划功能导向等因素，通过科学规划，确定旧工业区更新单元。由实施主体先行组织编制更新单元规划，结合市场需求，从空间、产业、资金、实施等多方面进行深入研究，明确工业区更新方向、更新规模和差异化发展路径，作为指导实施的重要指导文件，保证更新规划的严肃性和法律地位。

（2）以配套完善为重要更新视角

在老工业区更新过程中，应保证停车配套、公共开敞空间、绿地等公共产品的提供。针对配套完善的问题，可通过开发奖励和择地代建等方式进行公共产品保障。一是“开发奖励”策略。政府部门应严格制定更新单元规划，并明确更新单元的停车配建、绿地、公共空间的配套标准和细则，在保证各更新单元最低配套底线的前提下，在政策、法规、规范等允许的范畴内，制定开发奖励和税费优惠的相关政策，具体奖励及优惠幅度由各区政府研究后另行确定。二是“择地代建”策略。经过研究分析，更新项目的停车、绿地率等指标确实无法满足相关规范要求的，可以通过另行安排同等规模的公园绿地或公共停车场地，通过“择地代建”的方式，既保证更新的公平性，又能在更大范围内同步提升城市的功能、形象品质。

（3）以工业遗存保护为必要补充

台州的老工业区（老厂区）是伴随改革开放历程的重要空间，拥有大量的具有历史意义的建构筑物，具有一定的文化和历史价值，且具有不可复制、不可再生的特性，如造船厂、电厂、缝纫机厂、药厂等。因此，在更新过程中，应谨慎对待场地内的工业遗存，做到“能保尽保”。可以通过创意化改造，保留原有空间元素，可结合城市广场、公园绿地等开敞空间，进行厂房构件、工业遗存元素的植入，让工业记忆再生。

（五）未来社区建设指引

以浙江省未来社区建设为契机，关注未来社区九大场景构建，重新定义城市社区的内涵。建立健全未来社区建设推进机制和政策体系，率先布局椒江心海社区、黄岩东浦社区、路桥凤栖社区、临海六角井社区、玉环东风社区、仙居黄坦树社区、台州湾新区沙北社区等7个未来社区试点，因地制宜地推进整合提升、拆改结合、拆除重建、规划新建等不同类型未来社区创建。

立足“以人为本”需求导向，系统开展社区规划设计。按照“5、10、30分钟出行圈”要求，健全社区公共服务和基础设施配套，打造个性化的生活场景载体。通过TOD土地复合利用开发、公共空间多样化设计、全步行城市社区、24小时活力宜居街区等多领域实践，突出自然资源禀赋、城市特色风貌和历史文化传承。

探索“带方案”土地出让，开展规划建管制度创新。开展以“方案定容量”和“带方案土地出让”为核心的建设管理制度创新探索，以实施方案确定的要求为出让条件，进行拍卖或挂牌。

实践“多元化”社区运营，构建高效可持续运作体系。从管理、服务、业态、经营等多个角度，积极探索“平台+管家”的社区服务模式，“公益+商业”的社区业态模式、“政府+市场”的社区运营模式、“党建+自治”的社区组织模式等社区运营新模式，激发居民、企业、社会组织、政府多方主体参与社区事业的活力。

五、基础设施系统更新指引

“十四五”期间，以加大公共服务配套供给、提高城区基础支撑系统能力为目标，统筹规划、科学布局，有序推动公共配套设施、市政基础设施、城市交通系统完善和安全保障能力提升，加快构建适度超前、功能完备、安全高效的现代化配套设施系统，为存量背景下台州高质量增长和可持续发展提供重要保障。

（一）交通系统更新指引

积极协调城市交通设施与城市更新项目建设时序，在交通承载能力不足地区优先安排各类交通设施的建设，在城市更新单元范围内优先保障各类交通设施需求，保障设施与更新项目同步实施，系统提升辖区交通支撑能力。加快开展辖区交通承载能力评估，识别拥堵地区和交通设施供应不足地区，建立预警机制，以承载能力作为更新规模和时序安排的重要依据。同步加快“十四五”期间轨道、道路以及其它交通设施建设，系统提升辖区交通支撑能力。

1、路网优化

保留整治片区重点提升次干路、支路网系统，对当前路网进行提升改造，原居住区适当拆除少量底层建筑与违建，以道路拓宽改造、线形调整、道路渠化、断面优化为主，打通断头路、加密支路网，分解主次干路车流，形成良好的交通微循环；拆除新建片区则应注重控制路网尺度，提高路网密度。控制街区尺度，结合居住区、中心区加强支路网的布设，构建“小街区、密路网”，增强路网的可达性，疏解干道网的压力，均衡交通流的分布，提高路网的整体效率。

2、加快城市道路品质提升

加快推进椒江葭沚转盘改造、黄岩天长路、路桥大道（财富大道-东环大道）、泰隆街（路桥大道-迎宾大道）等一批道路改建和综合改造提升，完善道路功能，提高城市道路通行舒适度；统筹考虑海绵城市建设的总体安排、建设时序，依据海绵城市专项规划拟定的项目库，以老区改造、新区创建为抓手，结合新建改建海绵型城市道路，示范引领，由点及面推开，提高城市道路排水排涝能力，切实减少城市涝水。

3、提升城市公共交通服务水平

“十四五”期间，强化轨道交通“主干”地位，加快完成轨道交通、BRT快速公交建设，加强常规公交、快速公交、轨道的有机衔接，为市民提供“门到门”全出行链的可靠、快速、便捷的高品质公交网络体系。到2025年，实现台州市中心城区公共汽电车线路网比率达到52%，公共汽电车线路网密度提高至2.45公里/平方公里。

4、慢行体系和绿道建设

慢行通勤网络以需求为导向，依托市政道路组织，承担通勤、通学为目的的慢行出行，沿主要客运交通走廊，串联主要居住组团和公共服务设施，结合轨道站点、公交站点的空间分布进行规划，规划重点保障步行与自行车路权与网络连续性。

绿道网络主要服务于休闲健身出行，以休闲、游览、观光功能为主。重点关注滨水空间、交往空间及共享空间的慢行体系塑造，依托自然、人文资源等建设慢行休闲网络，提升慢行品质。依托生态本底的现状，充分利用山水资源构建慢行休闲体系，并有机联系成网。

加快绿道标识设置（包括信息标识、指示标识、规章标识、安全警示标识等四种类型），完善对绿道信息的解说、引导、禁止、警示等多种功能需求；依托绿道范围内或周边现有设施进行改造利用，避免重复建设；在无现状设施可改造利用的情况下，加快谋划驿站建设；筹划绿廊改造和绿道空间整体提升，营造色彩、层次、空间丰富的植物景观，提升绿道的景观风貌和游赏乐趣。重点提升台州大道绿道、白云山绿道、环枫山绿道、永宁江绿道东延工程、财富大道绿道、银安街绿道等城镇美丽绿道。

5、停车挖潜

城市更新片区一般都存在停车配建不足，路外停车场缺乏的情况，大部分停车需求都要依靠路内停车解决，供需难以平衡，不利于城区交通的有效组织和交通流的疏解。

对于拆除重建地块，新建建筑应按现行配建标准严格落实，以免在远期出现泊位不足的状况；加强路外停车场规划，严格控制用地预留。对于保留整治地块，以挖掘潜力为主，结合地块改造，通过置换土地建设公共停车设施，同时可以结合零散地、广场、绿地、学校操场等建设地下停车库和立体停车设施，增加的停车泊位定向供应给周边停车矛盾突出的区域。老旧小区停车缺口较大，基本车位需求主要依靠路侧停车进行补充，应对道路红线内及建筑后退范围的停车泊位进行梳理、进行规范化设置。

（二）公共服务设施更新指引

根据片区特色与配建标准配置公共服务设施。居住片区改造应紧扣我省“未来社区”建设理念，结合《城市居住区规范设计标准（GB50180-2018）》生活圈设施配建要求，规划现代化商业、社区教育、文化体育、健康养老、邻里中心、休闲景观等设施，具体功能在建设用地规划许可前明确。

“十四五”期间，争取完成13所中小学、3家综合医院扩建工程，高中和养老院配置落实上位规划要求。

（三）市政基础设施更新指引

“十四五”期间，各级政府应协调市政基础设施升级改造与城市更新项目建设时序。在支撑能力薄弱地区优先安排各类市政设施的升级改造与新建，在城市更新单元范围内优先落实各类市政基础设施的用地需求，保障设施与更新项目同步实施，系统提升辖区基础支撑水平。

1、推进市政支撑系统更新

加快开展辖区市政承载能力评估，识别支撑能力薄弱地区，建立预警机制，以基础设施承载能力作为更新规模和时序安排的重要依据。重点推进黄岩江口三期污水处理厂续建工程，对市政管网进行升级改造，重点改造给水、污水、燃气、电力等系统的干管瓶颈管段，以及解决管道老化破损、管径偏小、断头管打通等问题，确保管网铺设到位，无淤积、错位、破损、溢漏等现象，提升系统整体承载能力。

对台州市中心城区外给水、污水、燃气等管网覆盖不足的片区，加快规划管网建设速度，重点推进临海、温岭、三门等地区的管网建设工程，实现支撑能力的大幅度提升。对有条件的地区，加强再生水资源利用，开展再生水厂与完善配套管网建设。

2、助推市政基础设施优化

城市更新中应结合各类市政基础设施的建设优先安排更新单元。城市更新单元规划编制中应优先保障各类市政基础设施需求，确保设施与更新项目同步建设。优先落实近期建设规划要求的电力、通信、消防、雨水等市政基础设施，根据居民诉求补充公厕、垃圾转运站等环卫设施。

老旧城区结合城市更新、地下空间开发等，因地制宜、统筹安排地下综合管廊建设。鼓励结合更新项目配套建设分散式建筑中水回用设施，实施污水源头减量。

（四）公共空间更新指引

利用城市低效用地、街角空闲地等消极场所，结合“美丽城市”行动，改造和美化各类公共空间场所，提升城市绿地。

采用生活圈中心绿地、邻里中心活动空间、屋顶花园等方式布局高品质公共空间和公园绿地，推进规模化旧城改造。

结合“五水共治”和“城市绿道建设”等行动打造城市滨水公园，加快城市微更新，提升滨水景观形象。

“十四五”期间台州市区建成椒江南岸滨江公共空间、乌龟山公园、凤凰公园、白云山云中绿道、黄岩官河古道、路桥南官河绿道、两山一湖、中央山公园、中央创新区花园绿环等公共空间。

（五）城市安全保障指引

1、完善城市安全保障体系

开展综合防灾能力评估，识别薄弱地区，强力推进防灾减灾重点工程建设，完善防灾减灾工程体系，提升城市综合防灾水平，结合更新改造开展公共安全工程和防治设施建设，巩固城市安全防线。台州是台风多发地，应在旧城改造中，通过完善河网系统、加高新建建筑场地标高、适当提高防洪排涝标准、改造雨水管道、完善排水系统等措施，提升老城区防洪排涝的能力。

2、健全城市综合风险管理体系

加强应急避难场所、避灾通道和救灾通道规划和建设，推广多元参与的社会共治模式，培养全民韧性意识。遵循抗震防灾规划，对部分结构老旧、不符合抗震要求的建筑进行主体结构加固和改造。

3、贯彻海绵城市的建设理念

通过保持与修复植被、坑塘和溪流，应用屋顶雨水回收利用处理技术，建设植被浅沟以及下凹式绿地，改造多功能景观水池等方式，增强城市韧性，减少热岛效应，调节城市小气候，改善城市人居环境。

4、构建安全韧性的城市防疫系统

在城市更新过程中做好应急空间预留和战略留白，可利用空闲地，提高重大公共卫生事件的应对能力，提升城市的公共卫生安全。

六、实施保障机制

（一）政策保障

不断完善城市更新相关政策。根据城市发展需求以及城市更新的实施评估情况，完善加强和改进城市更新工作的相关政策，为城市更新的有质量和有秩序发展提供制度保障。

加强更新配套政策研究。具体包括完善三改一拆、美丽城镇政策，制定城市修补、生态修复的相关政策与技术标准，出台城市更新中关于历史建筑、历史风貌区、特色风貌区保育活化的配套政策，完善老旧小区改造突破用地指标、工业楼宇转让管理相关政策中关于城市更新的规定等。

（二）机制保障

1、组建有机更新管理机构

成立城市有机更新工作领导小组，该小组与其他相关领导小组合并，如城中村改造办公室、棚户区改造办公室、老旧小区改造办公室等。领导小组下设城市更新办公室，具体负责全市城市更新工作，各区相应成立城市更新办公室。市级政府主要负责规划、政策的制定和决策、区与部门的协调、计划实施的监督和管理。区级政府主要负责计划的具体实施。街道和社区协助有机更新工作的开展，并协助每个物业管理区域成立业主大会和业主委员会，以保障有机更新工作的顺利推进。

2、健全更新管理机制

强化城市更新统筹。统筹安排拆除重建、功能提升、综合整治三种城市更新模式，科学、规范、有序地指导全市城市更新工作的开展，加快城市更新各项目标实现。积极推进城市修补、生态修复，实现城市有机更新，重点关注历史建筑、历史风貌区、特色风貌区的保护活化，以及老旧小区和城中村的综合整治。

完善更新单元计划管理。完善城市更新单元计划常态申报机制，分区制定城市更新五年规划，自上而下整体统筹“十四五”城市更新目标，合理设定城市更新单元计划的总体目标、年度目标与结构目标，有序推进全市城市更新工作。

健全城市更新规划管理。构建宏观、中观、微观三层次的更新规划管理体系。在符合统筹片区划定原则与标准的地区，各县（市、区）可视情况开展更新统筹片区规划研究。充分衔接更新单元规划和全市、各县（市、区）更新五年规划，实现从微观开发控制、中观统筹协调到宏观目标调控层层传递的管理机制，全面加强城市更新的统筹引导作用。

实现城市更新综合管控与定期评估。加强更新全链条管理，健全计划前端与规划实施后端管控，从静态的“计划--规划--用地”的更新管理逐渐转变为“过程式”的综合管控。为提高规划的科学性、合理性和可操作性，要求建立系统的五年规划评估制度，对本规划实施定期评估、检讨以及动态修订。

（三）资金保障

重难点区域争取专项资金支持。对于城市有机更新重难点区域，通过发行专项债券、向国家开发银行贷款等方式，争取专项资金支持，如老旧小区改造专项基金、老城改造专项基金等，加强专项资金使用与监管。鼓励承担有机更新改造项目的企业、各类金融机构按照风险可控、商业可持续原则，根据需求，创新企业集合债券等金融产品和服务，为项目改造主体提供全方位的金融支持，安排专项资金用于统筹平衡有机更新改造项目之间的利益，重点支持改造涉及的城市基础设施、公共服务设施、历史文物保护、保障性住房项目建设。

引入社会资本，促进融资多样化。将财政扶持资金、部门专项补助、社会资本统筹整合，共同投入参与有机更新项目的建设、管理和使用，破解项目资金难题。改革创新公共服务供给机制，积极探索社会资本进入模式，引导社会资本、专业化运营公司以PPP等方式参与城市更新，形成政府、企业、社会资本多元投入格局，拓展资金来源渠道。

综合运用优惠政策和财政补助，有序加快老旧小区、旧工业区等城市有机更新试点工作。编制财政预算，落实资金保障。设立有机更新专项资金，编制年度计划和财政预算，加大对城乡建设转型、城乡设计全覆盖、传统街区更新、老旧小区改造、旧工业区提质、未来社区建设、基础设施优化等方面的资金扶持力度，促进有效投资。

（四）用地保障

建议在传统街区、老旧小区、旧工业区、未来社区、基础设施等重点领域，加大土地扶持力度，通过国土空间规划，匹配产业用地供需、盘活存量建设用地，促进土地集约节约利用，将存量用地用途转变为收益高的土地使用用途。

加快批而未供、供而未用土地消化力度，加快推动城镇低效用地再开发和旧工业区拆后土地再利用；进一步加大宅基地复垦和村庄整治力度，有效利用城乡增减挂钩政策。在考虑区域发展差异和不平衡的基础上，促进各种资源在空间上的流动和各项设施的共建共享，实现供给侧要素的高效使用和合理配置。

附表

台州市有机更新“十四五”主要建设项目表

（一）传统街区

（二）老旧小区

注：根据实际情况可调整年度项目库。

（三）旧工业区

（四）未来社区

（五）基础设施

附图010203040506070809101112131415161718192021

中心城区传统街区改造指引图

临海市区传统街区改造指引图

玉环市区传统街区改造指引图

天台县城传统街区改造指引图

椒江区老旧小区改造指引图

黄岩区老旧小区改造指引图

路桥区老旧小区改造指引图

台州湾新区老旧小区改造指引图

临海市老旧小区改造指引图

温岭市老旧小区改造指引图

玉环市老旧小区改造指引图

天台县老旧小区改造指引图

仙居县老旧小区改造指引图

三门县老旧小区改造指引图

中心城区旧工业区改造指引图

临海市旧工业区改造指引图

温岭市旧工业区改造指引图

仙居县旧工业区改造指引图

中心城区未来社区建设指引图

临海市未来社区建设指引图

玉环市未来社区建设指引图

22仙居县未来社区建设指引图

23中心城区基础设施改造指引图

24中心城区有机更新重点片区分布图